Služební byt

Dotaz:

Dobrý den, mám k Vám prosbu týkající se bydlení.
Psal jsem Vám již dříve ohledně nájemní smlouvy a potřebuji poradit. Ke konci roku mi končí nájemní smlouva na byt, ve kterém bydlím se svojí rodinou. Byt pronajímá družstvo, ve kterém jsem pracoval. Letos v dubnu jsem rozvázal pracovní poměr, z tohoto důvodu mi byla ukončena nájemní smlouva. Bohužel jsem nenašel žádné bydlení, půl roku jsem byl nezaměstnaný a konec roku se blíží. Pronajímatel mi v dopise oznámil, že v případě nevyklizení bytu dá případ soudu. Nevím, co dělat, mám dvě malé děti. Já osobně si myslím, že byt, ve kterém bydlím, nepotřebuje, protože vedle je jeden byt volný a v dalším bytě bydlí starší manželé bez dětí a nenutí je, aby se vystěhovali. Samozřejmě se tím nechci vymlouvat. Měl jsem dohodnutý podnájem, ale bylo to moc drahé a chtěli 3 nájmy dopředu. To bohužel nešlo, protože jsem byl bez práce. Byl bych rád, kdybyste mi poradili, co mám dělat. Moc Vám děkuji za Vaši odpověď.


Odpověď:

Dle občanského zákoníku je u některých výpovědních důvodů vyžadováno přivolení soudu k takto dané výpovědi z bytu. Jedná se o výpovědní důvody dle ustanovení § 711 odst. 1 občanského zákoníku a spadá sem i případ pod písm. b), tj.:
,,jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat.“

Tento důvod se dle Vašeho dotazu vztahuje i na Váš případ, jenže k přivolení soudu nedošlo (ovšem konkrétní znění výpovědního důvodu jste nám nezaslal, proto na něj pouze usuzujeme).

Výpověď musí mít písemnou formu a musí druhé straně právního vztahu, tj. Vám jako nájemci dojít. Ke každé výpovědi pronajímatele musí být – kromě toho, že výpověď musí být dána ze zákonem stanoveného důvodu – dáno i přivolení soudu (jde-li o tento konkrétní důvod). Přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu je podmínkou účinnosti výpovědi a to ve formě rozsudku soudu vydaného na základě žaloby pronajímatele o přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

Pronajímatel má několik možností, jak k tomu může dojít, ale zpravidla se postupuje tak, že pronajímatel podá výpověď nájemci a teprve poté podá návrh soudu, aby k výpovědi přivolil (je ale možné, aby byla výpověď součástí žaloby). V každém případě musí být výpověď nájemci doručena.
K výpovědi z nájmu bytu může soud přivolit pouze za předpokladu, že pronajímatel prokáže svá tvrzení o skutečnostech, jimiž je výpověď odůvodněna. V tomto Vašem konkrétním případě, že jste pro něj přestal vykonávat práci a že byt potřebuje pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat. Tj. výpovědní důvod je především vázán na existenci služebního bytu, jakož i na skutečnost, že nájemce přestal po uzavření smlouvy o nájmu služebního bytu pro pronajímatele práci vykonávat (zákon nerozlišuje jakou práci), přičemž pronajímatel potřebuje byt pro jiného zájemce, který pro něj bude pracovat (může jít ovšem i zaměstnance, který pro pronajímatele již pracuje, ale je přeřazen např. na jinou pozici).

Pokud pronajímatel potřebuje byt pro jiný účel, než je uveden v písm. b), tedy nikoliv pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat, nelze výpovědní důvod podle tohoto ustanovení s úspěchem uplatnit.

Soud v řízení tedy zváží, zda je podle skutečností zjištěných v řízení dán výpovědní důvod uváděný navrhovatelem, tj. pronajímatelem. Je však možné, aby pronajímatel v průběhu řízení své podání o některý z výpovědních důvodů doplnil nebo naopak omezil. Vždy však bude muset prokázat existenci toho kterého důvodu, příp. důvodů.

Rozhodnutí soudu pak musí obsahovat výrok o tom, že soud k výpovědi přivoluje, výpovědní lhůtu a počátek jejího běhu (obvykle to bude prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku), dále lhůtu k vyklizení, která nesmí být delší než 15 dní po uplynutí výpovědní lhůty a co je důležité – rozhodnutí musí obsahovat výrok o bytové náhradě, konkrétně že nájemníkovi náleží přiměřený - rovnocenný náhradní byt. Z důvodů zvláštního zřetele hodných může nájemci přiznat jako náhradu byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený než byt vyklizovaný.

Přestal-li nájemce práci pro pronajímatele vykonávat bez vážných důvodů (ty bude v řízení o přivolení z nájmu prokazovat nájemce v postavení žalovaného – tedy Vy), může soud povinnost k vyklizení bytu vázat pouze na zajištění přístřeší či z důvodů zvláštního zřetele hodných jiné bytové náhrady.

V souvislosti s rozhodnutím o bytové náhradě soud musí rozhodnout, že má-li nájemce právo na bytovou náhradu, počíná běžet lhůta k vyklizení až po zajištění bytové náhrady (tj. náhradního bytu nebo náhradního ubytování).Nemá-li nájemce právo na bytovou náhradu, musí být při výkonu rozhodnutí zajištěno alespoň přístřeší. Přístřeším zákon rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor pro uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby.

Přivolí-li soud k výpovědi, může pronajímateli uložit povinnost, aby uhradil nájemci stěhovací náklady, které určí.
Jestliže pronajímatel bez zvláštních důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který soud k výpovědi nájmu přivolil, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Dále může soud uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu.

Závěrem Vám tedy můžeme doporučit:

  1. Z Vámi uvedeného bytu se nestěhovat a pronajímateli tuto skutečnost spolu s odůvodněním písemně oznámit – jde-li o výpověď z nájmu bytu shora popsanou, je nutné přivolení soudu, a k tomu zatím dle Vašich údajů nedošlo. Pronajímatel, který Vám vyhrožuje soudem, bude i tak muset vyvolat řízení o přivolení soudu k výpovědi, které může trvat ještě několik měsíců a do doby, než bude rozhodnuto (bude-li shledán důvod výpovědi) a než Vám obstará pronajímatel příslušnou bytovou náhradu, máte užívací právo k bytu a mezi Vámi a pronajímatelem pokračuje nájemní vztah bez ohledu na jím danou výpověď.
     
  2. Nemůžeme zaručit, jakou bytovou náhradu soud uloží pronajímateli Vám opatřit, tj. zda půjde o zcela rovnocenný byt, případně náhradní ubytování, kde je základním požadavkem nikoliv rovnocennost bytu, ale je zaručena alespoň trvalost nájmu (tj. smlouva na dobu neurčitou) či přístřeší, v každém případě je v praxi zcela běžné, že tuto náhradu má povinnost obstarat pronajímatel. Abychom však byli schopni Vám dát zcela jednoznačnou odpověď, bylo by nutné, abyste nám zcela přesně uvedl důvod výpovědi, kterou Vám pronajímatel dal a z jakého důvodu jste ukončil pracovní poměr.