Nesouhlas majitele domu s výměnou bytu

Dotaz:

Já i moje žena jsme nyní v důchodu a rádi bychom vyměnili náš velký byt 71m2 V Praze za menší. Již jednou jsme tuto situaci řešili a to když jsme chtěli vyměnit náš byt se synem, který bydlí s rodinou v obecním bytě 1+1. Tehdy se majitel (máme dva majitele domu) vyjádřil, že takové ,,komunistické manýry, abychom mu do bytu nasadili syna, rozhodně podporovat nebude“. Na naší písemnou žádost nereagoval, druhý majitel ústně přislíbil souhlas, pouze pokud tento majitel bude souhlasit – ani s jedním z majitelů jsme ve sporu nikdy nebyli. Celou věc jsme začali více řešit až nyní, kdy pobíráme pouze důchod a naše finanční situace se s budoucím zvyšováním nájemného změnila. Obrátili jsme se i na obecní úřad s pomocí na výměnu bytu ze sociálních důvodů, kdy bychom přenechali náš byt a přestěhovali bychom se do garsoniéry, ale bylo nám sděleno, že je malá pravděpodobnost, že by naši situaci vyřešili a že máme přistoupit sami k výměně bytu, protože by se také mohlo stát, že bychom skončili jako bezdomovci. Sami již delší dobu hledáme možnost výměny a nyní máme nabídku na byt 1+1 na Smíchově s nízkým nájmem, ale bojíme se oslovit majitele – byli byste, prosím tak laskaví a poradili nám, jak máme postupovat, abychom pokud možnost dospěli k výměně, která pomůže řešit naši finanční situaci. Předpokládáme, že řešit výměnu přes soud je záležitost zdlouhavá, finančně náročná a budoucí nájemce by asi od výměny odradila.


Odpověď:

Situace, o níž hovoříte ve svém dotazu, je velmi častým problémem, se kterým se v rámci naší činnosti setkáváme. Zásadní komplikací institutu výměny bytu je fakt, že na tuto výměnu neexistuje právní nárok v případě, že nevyužijete možnosti nahradit souhlas pronajímatele rozhodnutím soudu. Zcela rozhodující pro platnost dohody o výměně bytu je totiž její písemná forma a souhlas všech pronajímatelů směňovaných bytů. Tento souhlas pronajímatele lze nahradit rozhodnutím soudu v rámci řízení o nahrazení projevu vůle pronajímatele s výměnou bytu (tento postup – myšleno soudní nahrazení projevu vůle - však nelze uplatnit v případě, nesouhlasí-li jeden ze společných nájemců bytu).

V tomto soudním řízení soud přezkoumává opodstatněnost negativního stanoviska pronajímatele k výměně bytu. Soud nahrazuje projev vůle pronajímatele ke konkrétnímu právnímu úkonu (k dohodě o výměně bytu týkající se konkrétních směňovaných bytů) a na jeho obsahu nemůže přitom nic měnit, natož nahrazovat. Záleží pak na nájemcích, zda budou ochotni se do případného sporu pouštět. My však můžeme tento postup jenom doporučit, jelikož výměna bytů je v souvislostí s deregulací nájemného stále velmi důležitou součástí bytového práva, která umožňuje potřebnou mobilitu obyvatelstva – nájemců s ohledem na jejich finanční možnosti. Vaše obava dle našeho názoru není zcela na místě, soudy zpravidla tyto souhlasy bez větších komplikací udělují, zejména pak s ohledem na sociální situaci účastníků (nájemců) a nejsou-li zde důvody pro odepření, např. budoucí nájemce je osobou soudně postiženou za úmyslnou trestnou činnost apod.

Je však nutné mít na paměti, že dnem uskutečnění výměny bytů – ať už k ní dojde svobodným projevem vůle nebo za pomoci soudu, vstupují účastníci dohody (nájemci) ve směněných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem (ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu). Z toho je zřejmé, že podmínkou vzniku nájemních poměrů k bytům získaným jejich výměnou není uzavření nových nájemních smluv (ostatně takto judikoval i Nejvyšší soud České republiky v roce 2002).

Znamená to tedy, že dnem, kdy se výměna uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní jen do osoby nájemce, a nikoliv již v dalších rozhodných znacích jako je např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného, nedohodnou-li se předtím strany jinak. V případě výměny je proto potřeba na tuto skutečnost myslet, aby pak v budoucnu nedošlo ke komplikacím, tj. před případnou výměnou bytu se nebojte seznámit s nájemní smlouvou druhého účastníka dohody zejména co se týká délky nájemního vztahu, nájemného, možnosti odstoupení od smlouvy, výpovědní lhůty apod.

Pokud jste ve svém dopise zmiňoval Vaši žádost o pomoc u obecního úřadu, je třeba dodat, že obecní úřad bohužel s výměnou bytu, pokud je jeden z nich vlastnictví soukromé osoby, nemůže být ohledně nahrazení její vůle nápomocen. Obecní úřad Vás může (v případě zájmu) informovat o programech určených ke zmírňování negativních sociálních dopadů deregulace, o možnostech poskytování příspěvků, apod.

Jak jste již uvedl ve svém dotazu, může se stát, že skutečně druhá strana výměny nemusí mít trpělivost čekat na výsledek soudu a proto lze doporučit učinit tak s rodinným příslušníkem (zmiňoval jste syna) či někým, komu tato prodleva nebude vadit. Proto pro jistotu vždy předjednat i tuto možnost s druhou stranou výměny.

V případě, že nebudete chtít svoji situaci řešit výměnou, je vždy možné, pokud je vůle obou stran, přistoupit k písemné dohodě s pronajímatelem o skončení nájmu bytu k určitému datu s podmínkou, že Vám pronajímatel za uvolnění bytu vyplatí oboustranně sjednané tzv. odstupné. Takovýto postup s ohledem na fakt, že deregulace nájemného se pravděpodobně o pár let protáhne, může být pro pronajímatele zajímavým a není vyloučeno, že na něj přistoupí. Na odstupné za uvolnění bytu bez náhrady však nemáte právní nárok, jedná se skutečně o postup, který je možné zvolit pouze za podmínky vzájemné dohody s pronajímatelem.

Shora popsaný postup je jednou,nikoliv však jedinou možností, jak Vámi uváděnou situaci řešit. Pokud byste se rozhodl pro výměnu bytu, můžeme Vám nabídnout naši pomoc, jež by obnášela sepsání dopisu pro pronajímatele (na řadu pronajímatelů velmi zapůsobí fakt, že nájemce využívá služeb advokáta), příp. sepsání žaloby na nahrazení souhlasu, návrhu na odstupné, aj. Záleží zcela na Vašem rozhodnutí. Jako organizace využíváme služeb advokátů, kteří by v případě zájmu mohli hájit Vaše práva u soudu.

V případě obav, že zvýšení nájmu neutáhnete, existují ještě tyto další možnosti řešení Vašeho problému:

  1. byt sdílet např. s někým z rodiny, kdo Vám bude přispívat na nájem. Zákon v těchto případech nevyžaduje souhlas pronajímatele, je však nutné nahlásit pronajímateli jména, příjmení, data narození a státní příslušnost spolubydlících, jinak by Vám hrozila výpověď z nájmu (jde o tzv. výpověď z nájmu bytu i bez přivolení soudu)
     
  2. můžete též uvažovat o podnájmu části bytu, tj. pronajmutí jednoho pokoje v bytě za úplatu. K tomu je však třeba písemného souhlasu pronajímatele a písemné podnájemní smlouvy, která upraví vztah mezi Vámi a podnájemníkem. V případě, že si nevyžádáte písemný souhlas, jde též o výpovědní důvod bez nutnosti přivolení soudu.
     
  3. požádat u místně příslušného úřadu práce o dávku státní sociální pomoci – tzv. příspěvek na bydlení, který by Vám mohl náležet za předpokladu, že jste nájemcem bytu, jste v tomto bytu hlášen k trvalému pobytu a nájem Vašeho bytu činí více než 35% čistého měsíčního příjmu všech členů domácnosti, ve Vašem případě tedy Vašeho důchodu. Pokud byste na přiznání příspěvku na bydlení „nedosáhl“, je možné u úřadu městské části, sociální odbor, podat žádost o tzv. dávku hmotné nouze doplatek na bydlení. Podrobnosti o obou dávkách Vám sdělí a s vyplněním žádostí pomohou pracovníci příslušných úřadů.