Deregulace nájemného

Dotaz klienta:

Bydlím v soukromém bytě u majitele v Praze.. Jsem 63-letá důchodkyně, bydlím v bytě 49,5 m2. Nájem je zatím únosný, i když po novém roce bude nájem činit polovinu mých příjmů (mého důchodu). Po deregulaci bude chtít majitel zaručeně a minimálně 10.000,-Kč/měs., a to by mi pak zůstalo pouze 1.000,-Kč na živobytí, elektřinu a plyn. Byt se snažím od roku 1995 vyměnit, ale to se mi nedaří. Poraďte mi, jak mám situaci řešit.

Dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájmu z bytu má pronajímatel možnost svým rozhodnutím zvýšit nájemné, a to v letech 2007-2010; po datu 31.12.2010 bude nájemné dále možné zvýšit opět pouze dohodou smluvních stran.

Pro uplatnění jednostranného zvýšení nájemného za období 1. leden 2009 – 31. prosinec 2009 platí sdělení Ministerstva pro místní rozvoj č. 214/2008 Sb., kdy pro území Městské části Praha – Nusle, která je v rámci hlavního města Prahy řazena do oblasti č.4:

  • maximální nájemné v roce 2009 může činit 116,29 Kč/m2 měsíčně
  • pro byty se sníženou kvalitou je stanoveno maximální měsíční nájemné na 104,66 Kč/m2 měsíčně.

Pokud byste ve svém e-mailu uvedla stávající částku nájemného měsíčně a výměru započtené podlahové plochy Vašeho bytu, mohli bychom Vám maximální zvýšení nájemného pro příští kalendářní rok přesně spočíst tak, abyste si mohla správnost postupu Vašeho pronajímatele ověřit.

Stejně tak je možné si příslušnou možnou maximální výši nájemného ověřit na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj, na tzv. kalkulačce pro jednostranné zvýšení nájemného v roce 2009.

Pokud se týče dalšího prověření správnosti postupu Vašeho pronajímatele, je nutné dále zodpovědět otázku, zda Vám pronajímatel zvýšení oznámil včas a předepsaným způsobem. Pro Vaši informaci – je tak povinen učinit písemně a ve lhůtě nejméně tři měsíce před zvýšením, tj. pro zvýšení nájemného od 1. ledna 2009 tedy musí být zvýšení oznámeno nejpozději do 30. září 2008. Pokud Vám pronajímatel navýšení oznámil až po tomto datu, ledna se zvýšení ještě týkat nebude; bylo by možné zvýšit nájemné až od února nebo měsíců následujících.

V případě, že nájemné, jež Vám pronajímatel stanovil, nejste schopná platit a nepodařilo se Vám ani byt vyměnit, je možné učinit následující kroky:

  1. byt sdílet např. s někým z rodiny, kdo Vám bude přispívat na nájem. Zákon v těchto případech nevyžaduje souhlas pronajímatele, je však nutné nahlásit pronajímateli jména, příjmení, data narození a státní příslušnost spolubydlících, jinak by Vám hrozila výpověď z nájmu (jde o tzv. výpověď z nájmu bytu i bez přivolení soudu)
     
  2. můžete též uvažovat o podnájmu části bytu, tj. pronajmutí jednoho pokoje v bytě za úplatu. K tomu je však třeba písemného souhlasu pronajímatele a písemné podnájemní smlouvy, která upraví vztah mezi Vámi a podnájemníkem.
     
  3. pokud byste uvažovala o stěhování, je možné byt vyměnit, a to za byt jiný, který si však musíte sama zajistit. K výměně bytu je taktéž nutné písemného souhlasu pronajímatele, který je však možné nahradit rozhodnutím soudu.
     
  4. požádat u místně příslušného úřadu práce (resp. v Praze u sociálního odboru úřadu městské části) o dávku státní sociální pomoci – tzv. příspěvek na bydlení, který by Vám mohl náležet za předpokladu, že jste nájemkyní bytu, jste v tomto bytu hlášena k trvalému pobytu a nájem Vašeho bytu činí více než 35% čistého měsíčního příjmu všech členů domácnosti, ve Vašem případě tedy Vašeho důchodu. Pokud byste na přiznání příspěvku na bydlení „nedosáhla“, je možné u téhož orgánu (úřad městské části, sociální odbor) podat žádost o tzv. dávku hmotné nouze doplatek na bydlení. Podrobnosti o obou dávkách Vám sdělí a s vyplněním žádostí pomohou pracovníci zmíněného úřadu.
     
  5. je též možné se u úřadu Vaší městské části informovat na sociální programy, které pomáhají v situacích jako je ta Vaše, tj. programy, které se snaží zmírnit negativní sociální dopady deregulace nájemného.
     
  6. krajní možností je ukončení nájmu s podmínkou, že pronajímatel Vám za uvolnění bytu vyplatí oboustranně sjednané tzv. odstupné. Na odstupné za uvolnění bytu bez náhrady však nemáte právní nárok, jedná se skutečně o postup, který je možné zvolit pouze za podmínky vzájemné dohody s pronajímatelem.

Závěrem Vám tedy můžeme doporučit:

  1. ověřit si, zda Vám bylo oznámeno zvýšení nájemného v řádném termínu, tj. nejpozději dne 30.9.2008,
     
  2. ověřit si, zda zvýšení odpovídá maximálnímu možnému zvýšení pro konkrétní rok ve smyslu sdělení Ministerstva pro místní rozvoj,
     
  3. v případě, že pronajímatel zvýšení oznámil včas a odpovídá právním předpisům je nutné s ohledem na Vaše možnosti posoudit námi uvedené možné způsoby řešení,
     
  4. pokud nebylo oznámeno v termínu a neodpovídá maximálním možným částkám určeným ve sdělení MMR, není Vaší povinností takto určené nájemné platit od data uvedeného pronajímatelem (nejedná se ani o výpovědní důvod ze strany pronajímatele v případě, že nájemné zaplatíte ve stávající výši). Z opatrnosti bychom však v tomto případě doporučovali podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného, k jejímuž podání máte lhůtu tří měsíců ode dne doručení oznámení (přičemž lhůta začíná běžet první den měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo oznámení doručeno).